2016 新制上路(一):房地合一課徵所得稅

財政部於6月7日發布解釋令,明確規範個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售之營業稅課徵規定。

個人購買房屋或標購法拍屋並銷售者,依該財政部95年12月29日台財稅字第09504564000號令(以下簡稱95年令),除外觀具有營業人之形式要件外,稽徵機關係以是否構成「以營利為目的」作為課徵營業稅準據,惟該要件係屬不確定法律概念,稽徵機關查核個案時,常遭質疑裁量基準不一,致生爭訟。

此外,個人將持有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋並銷售,依財政部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函(該二函以下簡稱81年函)、84年3月22日台財稅第841601122號函(以下簡稱84年函)及104年1月28日台財稅字第10304605550號令(以下簡稱104年令)規定,係以「土地持有期間」、「房屋使用狀態」及「房屋銷售情形」等要件,作為徵免營業稅準據,並未探究該個人是否以營利為目的,且近年來迭有發生個人建屋或與營業人合建分屋後,僅出售分得1戶房屋,因未符免課徵營業稅要件,遭稽徵機關補稅裁罰,與稅法對於個人從事營利行為始課徵營業稅意旨有間。

為徹底解決個人售屋課徵營業稅爭議,財政部蒐集近年來相關法院判決等司法實務見解,並參酌相關法規後,重新規範個人售屋之營業稅課徵規定,本次發布台財稅字第10604591190號令重點摘述如下:

一、 個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售,如符合下列要件之一者,自本令發布日起,應依法課徵營業稅。

(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。

(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。

(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。

二、 個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新,嗣後銷售分得之房屋者,其營業稅之課徵應依前開規定辦理。

三、 個人提供土地與營業人合建分成及合建分售,如僅出售土地,免辦理稅籍登記。

四、 廢止財政部81年函、84年函、95年令及104年令。

財政部已函請各地區國稅局查核個人售屋案件時,應確實依上開課稅規定,就其交易頻率及數量等情綜合判斷後妥處,不得逕將每年度銷售達6戶以上者,一律認屬應課徵營業稅之範疇,以符營業稅立法意旨,並維護租稅公平。

圖片出處:Sherwood CC

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