2016 新制上路(一):房地合一課徵所得稅

2016年,許多財稅、民生、投資、勞動法令新制上路。其中一項對營利事業或市井小民皆有重大影響的,便是房地合一課徵所得稅制度。

過去舊制下,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅;土地部分,按公告土地現值所計算的土地漲幅課徵土地增值稅。然而土地現值與實價交易獲利存在相當差距,此外房地未合併課稅,也造成所有權人可能透過提高土地售價並壓低房屋售價,以規避房屋交易所得稅。

故自105年起實施房地合一課徵所得稅制度,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅。房屋、土地均需按實價計算交易所課徵所得稅。同時,輔以停徵不動產部分的特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

本文列出新、舊制度的內容比較,讓大家在新的一年,能對房地合一新制的前後影響,有快速地瞭解。後續惠譽會計師事務所將針對房地合一課稅相關細節,做更多介紹。

個人部分:

舊制

(財產交易所得)

新制

(房地合一課徵所得稅)

課稅範圍 房屋:計算財產交易所得 自105年1月1日起交易下列房屋、土地者,所得合一按實價課稅:
1. 103年1月2 日以後取得,且持有期間在2年以內
2. 105年1月1日以後取得
105年1月1日起取得以設定地上權方式的房屋使用權:視同房屋交易課徵所得稅
課稅所得 房屋交易收入 – 成本 – 費用 房地交易收入 – 成本 – 費用 – 依土地法計算的土地漲價總數額
申報方式 併入年度綜合所得總額, 得總額, 於次年 5月辦理結算申報 分離課稅,完成所有權移轉登記日的次日起算30天內申報納稅
稅率 境內居住者 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 1. 依持有期間認定:1年以內:45%;2年以內超過 1 年:35%;10年以內超過2年:20%;超過10年:15%
2. 因非自願因素:符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在2年以下的房地:20%
3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地:20%
4. 符合自住房地優惠適用條件,課稅所得超過400 萬元部分:10%。
非境內居住者 按所得額20%扣繳率申報納稅 依持有期間認定:
1. 持有1年以內:45%
2. 持有超過1年:35%

 

營利事業部分:

舊制

(財產交易所得)

新制

(房地合一課徵所得稅)

課稅範圍 房屋:計算財產交易所得 自105年1月1日起交易下列房屋、土地者,所得合一按實價課稅:
1. 103年1月2 日以後取得,且持有期間在2年以內
2. 105年1月1日以後取得
課稅所得 房屋交易收入 – 成本 – 費用 房地交易收入 – 成本 – 費用 – 依土地法計算的土地漲價總數額
申報方式及稅率 境內營利事業 併入年度營利事業所得額,於次年5月辦理結算申報
境外營利事業 境內有固定營業場所或代理人:17% 依持有期間認定:
1. 持有1年以內:45%
2. 持有超過1年:35%
境內有固定營業場所者:分開計算稅額、合併報繳
境內無固定營業場所及代理人:按所得額 20%扣繳率申報納稅 境內無固定營業場所者:代理申報納稅

最後,值得注意的例外情況是,若是個人出售依農業發展條例申請興建的農舍,不論何時取得、出售,均按舊制規定,僅就房屋部分計算財產交易所得,課徵綜合所得稅;而個人出售的農地,如符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅,並經地方稅捐稽徵機關核准或認定者,其土地交易所得免納所得稅,但其有交易損失者,不適用個人土地交易損失減除的規定。

註:

房地合一課徵所得稅制度之法源依據,為104年6月24日總統公布所得稅法部分條文,新增第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14條之8、第24條之5、第108 條之2及第125條之2等 10 條條文及修正第126條,規範新制課徵範圍、所得計算、適用稅率及申報等規定,並自105年1月1日起施行。

圖片出處:Sherwood CC

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